모르면 손해인 전세구하는 방법! 사회초년생, 청년맞춤 전세자금대출 후기

 

 

 

1. 들어가면서

 

신입사원이 사회에 나오면 깨닫는게 주거비가 장난 아니라는 점이다. (+ 국민연금, 소득세, 건보료가 이렇게 컸는지 몰랐음) 못해도 서울권에서 인간답게 살려면 1000 / 60은 줘야 사람 '처럼' 살 수 있다. 그렇지만, 갓한민국의 기형적 제도인 전세를 이용하면 초년생 시절의 가처분 소득을 아낄 수 있다.

 

이를 위해서는 어느정도의 보증금이 필요하게 되는데, (전세금 전체가 1억이라면 10~30% 수준의 보증금, 1~3천까진 본인 돈이 있어야함) 아예 사회초년생인 사람들을 위한 제도도 적절하게 마련되어있다. _ 진짜 제도가 겁나 많다.

 

갓한민국에서 사회초년생이 월세사는건 죄악이다. 한 7천만원 빌리면 10~14만원 정도 이자만 달에 내면된다. 월세면 대충 60에 인터넷 전기 가스 관리비 등등 이래저래 붙이면 살아서 숨쉬는데만 80씩 나간다.

 

대기업 초봉 4500 정도에 80씩 내고 나면 한달에 실수령이 200도 안된다. (상여, 성과 제외시) 중소기업이면 150도 안될거고.. 그러면 100정도 용돈 쓰고 나면 남는거 없다.

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2. 어떤 상품을 이용하면 되는가?

 

많은 대출 상품이 있어 고민이 되지만 간단하다. 연봉을 가지고 유리한 상품을 선택하면 된다.

이번에 설명할 것들은 초년생들을 위함으로 이에 해당되지 않는 보증금 3억 넘어가는 아파트 같은거 구할거면 그냥 은행가서 2% 후반대 받아서 살면 된다.

 

A. 연봉 기준 3500 이하 중소기업 재직자 해당됨 -> 다른거 고려하지 말고 중소기업 청년 전세자금 대출 ㄱㄱ

 

대출 가능 한도 1억 (보증금 80%까지) + 연 1.2% 고정금리 + 자기 돈 아예 없어도 됨 (주택도시기금으로 진행 시)

 

B. 연봉 7천 이하 -> 청년 맞춤 전세대출로 그냥 ㄱㄱ

보증금 90%까지, 7천만원 한도로 빌려줌. 이자 2 초반대% 이하임. 최근엔 금리가 낮아져서 1% 후반대 나옴.

https://www.finda.co.kr/post/mostread/22331

 

내가 초봉 7천 이상인 재직자면 해당되는게 없음. 대기업 재직자들은 일반적으로 성과급 받으면 다음해엔 7천 이상이 원천 찍히는 경우가 빈번하므로, 1년차에 가입하는게 좋음.

 

청년 대출의 장점은 원칙적으로 신용등급 커버가 7등급까지도 받을 수 있게 되어있음 + 무소득자도 가능함 + 신입사원이 연수들어가서 일하는 경우 1개월차인데, 이 때 받기 위해선 청년대출이 짱임. 다른데는 3개월 평균 소득이라던지 6개월은 지나야 해주는 경우도 있음.

 

청년 전세대출이 만들어진지 얼마되지 않아 행원들이 잘 모르는 경우가 큼. 원칙적으로는 소득 안찍혀도 빌릴 수 있어야함. 나의 경우에는 이런 부분들을 알았지만 행원께서 한달 이상의 온전한 소득을 조회해야한다고 해서 1월 6일 연수 들어간 뒤, 1월 25일자 월급이 아닌 2월 25일자 월급을 가지고 전세대출을 신청했음. ((2월 25일자 월급까지를 가지고 평균 내서 연봉 계산함, 보통 설날 끼면 상여가 들어와서 월급이 뻥튀기 되는데 나는 아슬아슬하게 7천 아래로 잡혀서 괜찮았음 + 이미 계산은 해뒀었지만 ㅋㅋ))

 

안된다고 하면 은행들 좀 돌아다녀보면 아는 행원들 있음.

 

-중소기업대출이나, 버팀목은 3개월의 온전한 월급이 있어야 하는걸로 알고 있으니 1월에 입사하게 되면 4월은 되어야... 신청이 가능함. 고시원 살다가 전세잡으로 가던지.. 이건 본인 상황 맞춰서 진행하면 됨.

 

 

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1.73% 라닝 넘 싸다

3. 부동산 찾는 방법 + 대출 신청

 

이런 조건들을 확인한 뒤 이제 전세집을 찾으면 됨. 불법 증축물의 경우에는 공적 자금 대출이 안나와서 아마 직방 같은데 보면 전세대출 안되요~ 이런 곳 많음. 이런데는 당연히 심사 거절당하니.. + 내가 들어갈 전세집이 원룸 건물인데 원룸에 부채가 너무 껴있으면 깡통전세로 판별해서 은행에서 거절할 수도 있으나 청년맞춤 저건 잘 거절 안하는 걸로 알고 있음.

 

 

그치만 깡통 전세 (건물에 들어간 대출 + 보증금이 건물 가격 70% 보다 많은)는 잘못들어갔다간, 초년생에서 대학생, 고등학생으로 되돌아 갈 수 있으니

 

싸게 전세집 나왔다고 턱 잡지말고 등기부등본 열람하고 잡으셈.

 

집 컨디션이 좋은데 전세가가 싸다? 건물에 대출 졸라 껴있어서 사람들이 들어오지 않으니 싼거임.

 

내가 잡은 건물은 아예 신축이라 등기도 안나온 상황에서 나랑 가계약을 맺었고 집주인과 부동산 계약 시에 특약으로 더이상 대출 ㄴㄴ 등등을 집어 넣었다.

 

그리고 매 시간마다 등기 조회해서 나오자마자 가서 확정일자도 받고 바로 전입신고를 했다.

(집주인이 배려해주셨음_전세대출 실행도 안됬는데 전입신고를 하는걸 허락해주심 ㅋㅋ _잘생겨서 해주신다고.. 아마 첫집에 건물 페인트칠도 안했을때 와서 계약해서 그런듯)

 

 

뀨?

이래야 내가 건물 지으면서 받은 근저당 이후의 1순위가 된다.

 

 

내가 사는 동네 신축 건물이 보통 12-14억정도 선에서 거래되는데 집주인이 레버리지 팅구다가 인생 망해서 경매로 넘어오는 경우 유찰 1번은 기본이므로 보통 8-10억정도 선에서 거래되게 된다.

 

 

채권최고 설정금액이 내 보증금 앞으로 6억 2천정도 있으므로 깡통에서 면할 수 있는 금액은 8천~1억 8천 정도이다. + 여기에서 소액 임차인들 (보증금 천 언더로 주면서 월세사는 사람들)이 항상 변제 우선위에 들어가야해서 저것보다 보수적으로 잡아야한다. + 국세도 최우선 변제다, 세금 체납한 건물주면 이게 먼저 상환되야한다.

 

집주인이 망하지 않는게 제일 바람직하겠으나 저 건물의 제일 첫 입주인인 나조차도 간당간당 할수도.. (제발 건승해주세요.. 건물 좀 그만올리세요 무서워요)

 

그래서 가장 먼저 들어가려고 했다.

 

이때 대항력의 기준은 전입신고 + 실거주일이 빠르냐이다. 둘중 한개만 충족되는 것도 아닌 둘다

 

+ 등기부에 올라오는 전세권설정 해봐야 전입신고 + 실거주인 사람이 빠르면 의미 없음.

 

이런걸 따져보고 가계약 맺은 뒤 전입신고 or 확정일자 받은 서류가지고 은행가서 대출 받으면 된다. 필요한 서류는 미리 은행 가서 한번 상담해보고 물어보고 가는게 확실함.

 

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정리하자면

 

1. 유리한 상품 확인 (연봉 5천 이상이면 7천 미만 청년맞춤 ㄱㄱ)

 

2. 부동산 ㄱㄱ 좋은 전세집 발품 찾아서 구하기 _ 등기부등본 부동산에 때달라고 하거나 주소만 알면 본인이 열람할 수 있음 (700원 주면) _ 근저당이나, 전세권 설정 된 것 확인 _ 전세권 설정 안된 보증금은 확인이 불가능한데 이건 건물주한테 물어봐야함_ 근데 건물주가 뻥쳐도 법적으로 처벌할 수가 없음..

 

 

대부분의 신축 원룸 건물에서 첫입주 아니면 90% 깡통이라고 보면 됨..

 

3. 계약금 보증금 10% 정도 넣고 확정일자 동사무소에서 받아서 대출 받고 이사 잘하면됨.

 

 

+ 부동산 중개사님들은 수수료받아야하고, 건물주 편이기 때문에 ~~~~ 괜찮다로 마무리 될텐데 현명하게 판단하시길. 몇년전에 영통에서 삼전 애들 (삼전은 1억까지 무이자로 땡겨준다) 계약한 오피스텔 전세 죄다 깡통이라서 몇십명 돈 다날림 (1명이 먹고 날라버림)

 

_ 나도 다른 동네에서 중개인이 깡통전세 추천하길래 계속 건물주가 무슨 학교 선생이라고 괜찮다 이러길래 아니, 학교 선생이면 돈 안날립니꺼? 라고 싸운적도 있음.

 

_ 건물가 10억에 이미 선보증금 4억이상, 근저당 4억낀 깡통이었음

 

++ 아 나도 불안해...ㅠ

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좋은 집 찾아보던가!